深圳疯狂盖写字楼，哪怕空置率已经50%，还在继续扩建。企业可以低价拿到办公场所，有企业就不愁没有员工。

城市破败不堪，大量农民房不进行拆迁修整，市中心存在大量的廉价的群租房，着火烧死人，触电电死人的情况时有发生。有低价房租就不愁没低端耗材。

不建住宅，2000万人口，只给180万套商品住宅，除非大老板，既得利益者，极高端人才，否则大概率不会留在深圳养老。

常住人口快2000万的时候，户籍人口只有区区400万。

底层逻辑为顶层设计服务，只欢迎高精尖人才，不欢迎底层 。

说说我自己的看法吧！

1，未来的深圳房产是以G企开发商主导的民生工程而不是高利润行业！

这点很明显，你去看看现在深圳土拍，基本上就没有民营开发商的影子，全部都是G企开发商拿下

为什么？首先开发商是听Z策的，不赚钱他们也能干，就像移动联通电网，不赚钱或者低利润他们也要干，但是民营企业是经济导向，如果是低利润他们就不干了对吗，其次，G企开发商他背后是谁啊你们都懂，他们信誉更好，融资成本更低，购房者对于他们信任度更高，这点民营开发商比不了！

2，不要拿过去的经验判断未来

那些在过去十几年通过房产赚钱的人，同时也是告诫我自己，不要拿时代红利当成自己的本事，你只是比很多八零九零后早来那么几年，你只是在房价还没有起飞的时候入手几套房现在实现了财务自由而已

你可以沾沾自喜，但是把自己当成专家教别人炒房这是一件很没有自知之明的事情

我大学毕业的时候澳洲移民还非常宽松，很多人毕业就可以直接留下来，现在移民门槛高了，很多留学生留不下来了，你觉得前几年留下来的一定比现在留不下来的优秀吗？

不是的，你只是赶上了好时候而已，过去不代表现在，更不代表未来，守好你那一亩三分地，看不清自己你靠运气赚来的迟早要靠实力亏出去！

3，深圳房价倒挂严重，现在是买方市场，深圳现在的新房基本全部倒挂，二手房毫无优势

因为房票很珍贵，每个家庭就一套，现在就是刚需客的时代，大家手里攥着一张房票到处看，我今年本来打算置换，所以也到处看了看，深圳的房子只要是超过10年房龄，房子的居住体验就会差很多，很多物业都跟不上了

只要是不着急住的，基本上都会选择新房，二手房的很多业主拿着前几年的房价高峰念念不忘，有什么用呢

我有个朋友以前在北京燕郊买了一套房，后来房价降了，他卖的时候比高峰期低了500万了，而且挂牌的一大堆，你爱卖不卖，现在很明显就是买方市场

有的人说我凭实力涨上来的凭什么降，都笑了，股票涨了是你的实力吗？怎么房子涨了就是你的实力呢，全球有一个只涨不跌的房地产市场吗？大家都是成年人，别跟小孩一样幼稚！

东京相比深圳如何，东京市中心靠近东京银座的地方也就卖七八万，轮动的金丝雀码头也就是金融中心均价不过12万，纽约的房价是很贵，可是我们那一个城市可以跟纽约比经济啊，深圳最高卖十几万二十万，房地产市场可以炒一百年吗？

4，在深圳房产里赚了钱的有些被套在周边城市

有一部分在深圳房地产里赚了钱的人，他以为自己深谙房产投资，天天讲规划讲消息，站在深圳地图前挥斥方遒高谈阔论

中介很好的利用了这一点，你不是爱讲规划吗？我这里有点是，你想听哪里哪里就是宇宙中心，这几年吵起来的惠州和中山，哪一个不是套的死死的

还有深圳，前几年出了一个龙华金茂府，据说当时均价都要11万了，现在这个价南山福田都能买，前海均价也才10万，这些人不是被套吗？龙华现在新出的文化里不到七万

，上趟地铁站旁边的卓越·柏奕府均价七万多，还在到处打折给优惠，他跟金茂府的距离应该不到500米。。。。

中程度绝对不输给我们的 北上广深，也就是这个国家最好的教育，医疗，就业等等资源就集中在首尔市，一个首尔市占到全国人口20%，咱们北上广深加起来都不到全国的10%。首尔的集中化程度可见一斑。

2，首尔市有多大呢，600多平方公里，也就是深圳的三分之一吧，人口1000多万，也是就是说首尔是典型的人多地少的城市，他的房价多少呢？

核心区单价十几万，郊区一点七八万，跟深圳差不多吧，人均收入呢，首尔市人均GDP三万多美金，深圳市人均两万多美金，也就是首尔的收入还高点，大家想一下，都说首尔的房价在全球都魔幻，可是这么一比，深圳地方比首尔大，人均收入没首尔高，房价一点不输给首尔，这不是更魔幻吗？

3，首尔现在出现什么问题？首尔因为房价上涨过快带来的问题就是人口问题，房价上涨过快，导致年轻人买不起房，结不起婚，买了房子的也成了房奴，经不起任何的债务风险，所以年轻人直接躺平。

不结婚，不买房，不生孩子，2022年韩国结婚登记人口不到20万对，从去年开始韩国房价开始跳水，新房二手房全部卖不出去，房价越跳水抛售的房子越多

很熟悉的配方就来了，投资客手里持有大量的房源，房价跳水他们只能抛售止损，越抛售房价越跌，导致房地产直接爆雷，看到这一幕，你们觉得熟悉吗？韩国发生的事情，在我们这里就有预兆，看看现在的结婚率，看看现在的生育率，G国家还敢让房价上涨吗？

4，我对于深圳房价的预测也很简单，五到十年维持房价为基本面稳定，但是其他形式的房源不断涌现

比如共有产权房，这样的房子会抢走很多的接盘侠，刚需的笑话这会让商品房还是走下跌的趋势，10年后深圳房价会在现在的基础上跌去30%以上，

你们不妨去看看自己的贷款，前十年基本都是还利息，银行的利润已经赚到了，你的本金基本都还在

10 年后房价下跌违约，你欠银行的钱基本都没变化多少，如果你贷款50万，还了10年，一共还了30万，这里面20万是利息，只有10万是本金，到时候银行找你要还40万，不行的话直接没收拍卖

5，有些人把房子跟车子比，其实这没有可比性，房子是属于民生问题，买不起房子的城市对年轻人是没有吸引力的

你们要知道，大家来深圳是冲着在深圳赚钱成家立业的，不是在深圳赚钱去其他城市定居的， 深圳打拼的年轻人没有人主动愿意离开

在深圳赚钱去其他城市定居是无奈之举，来了就是深圳人，如果深圳居高不下的房价让很多年轻人高攀不起，那他们就不来了，去省会城市，去二三线城市不好吗？

反过来，房价不断上涨，会增加企业的用工成本和经营成本，房租这么贵，你给四五千工资都找不到人，那怎么办，这会逼着很多企业搬出深圳，深圳的核心竞争力是什么，没有了年轻人的深圳还是深圳吗？

有人说买不起深圳房子可以去其他城市，言外之意就是能在深圳定居下来的就是精英，不是精英的你别赖在这里，我对于这种无知和无处可藏的优越感已经懒于去争辩了

房价是个大问题，不是两个人逞口舌之快，你南山可以十几万，这个没有问题，哪里都有富人区，美国还有比佛利山庄啊，但是你也要有两三万块可以买到的房子

又有人要说了，坪山大鹏难道这个价格买不到吗？当然可以，但是没有用，因为深圳产业发展极为不均衡，过于集中，就业机会在都在福田南山，买坪山和大鹏的有什么意义呢？每天通勤两三个小时，年轻人不会喜欢这样的房子！

未来的破局之策是什么，首先就是稳定房价，让投资客出局，未来的房地产是刚需的市场，其次，调整产业结构，让深圳各区发展更加均衡，完善各区配套，每个区都有自己的产业带，大家就近上班，不需要所有人都挤到福田南山，所以未来，市中心这个词不再流行，取而代之的就是各区中心，最后，增加房产供应，这个事情很简单，这几年深圳就是因为供应量跟不上导致供需关系失衡，至于为什么供应量跟不上，我想只有上层知道吧。

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