在2021年年头的时候，有朋友想买楼，问小文意见。

我当时给的意见是，等一等吧，现在买很大机会是接在最高位的，然后一语中的。

最近也有很多朋友看见楼价回调，也开始心动动地准备入货投资了。

因此最近和很多朋友谈论了很多关于房产投资的趋势问题，所以还是结合一下最近房地产的大事谈一下小文对香港楼市的一些浅解。（所有内容真的都只是本人的浅解，并不构成任何投资建议。）

启德地王价格跌7成

最近的挑战比较大，基本上很多朋友们都是在羊（阳）群中挣扎。不过还是发生了很多重要的事情。

其中，最震撼我的是李嘉诚抄底香港启德地王的事件。

启德是香港的旧机场地址，那里属市区近海，属于旧市区中的新规划和新区，有很多新建的高尚住宅。

启德的地皮是由海航集团开始炒起，在2017年以平均呎价$15000（约16万的平均方价，10.76平方呎=1平方米）左右投得。后来更炒到去接近两万的水平。

在2018年到2021年期间，香港政府先后推出了共10幅启德跑到区域的地皮，每呎楼面地价高达$19636元。

而李嘉诚的$6000元的每呎楼面地价，相等于同地区地皮的3成，也就是相对于最高位，同区的楼面地价跌了7成。

而$6000元的平均楼面地价，相当于2014年的水平，也就是地价跌到8年前。

由于之前的楼价一直在上升趋势，而且不知道房地产大佬的发展计划等，所以很难判断此地价会导致怎样的楼价。

楼价的多少虽难以预料，但未来的趋势还是可以预测的。

天时的影响

导致楼价进入下跌周期的，当然最大的因素就是经济的因素。

长达3年的抗疫封关政策，导致很多企业都无办法挨过这么漫长的经济打击。这是大环境经济的影响，无论是

个人的收入状况

，还是

大围的消费意欲，都降低了不少

。

中小企的大量消失，即一批最后借款人的消失，也会导致即使放水走量化宽松政策，也没人敢借款，进而导致楼房此单价高的商品，更难成为消费标的。

大湾区的发展

为了配合国家大湾区的发展，香港推出了北部都会区的发展，从下年开始，应该等正式开关后，香港就会推进。

财政司司长陈茂波曾经说过，有意动用外汇储备来发展此项目，这肯定会增加北区的土地供应，让香港特区更好地和大湾区衔接。

明日大屿的推进

香港特区还有一个增加土地供应的项目一直在推进中，这就是由黄元山成立的特区政策组，继承团结香港基金的增加土地供应政策倡议，不断推进中解决香港民生居住问题的明日大屿计划。

而这个计划动用的是政府的财政储备。

外汇储备和财政储备双推进

，都是确确实实地增加香港楼宇的土地供应。

当供多（增加土地供应）求少（经济下行导致消费意欲减少）的条件满足时，香港房屋价格步入跌浪的趋势基本已经确定了。

什么时候买房最适合呢？

什么时候楼价最低我回答不了，但如果什么时候最适合我还是可以回答的。

如果刚需家庭居住的话，房子适合，价格适合，能力范围内的话，基本都可以出手的。

但如果是投资需要的话，真的可以等一等，因为

一旦跌势形成，就像股票一样，永远是可以低处未算低的。

跌势形成，多久见底？

最后，我用历史数据给大家参考一下吧。

在1997年金融风暴后，香港的楼价

走了6年的跌市

，一直到2003年～2004年间才见底，而在97年接盘了的朋友，则一直要等到2011年才解套，即

用了14年才回本

。

当然这个是过去的数据，大家只能参考用，未来楼市怎样走我也难以回答。

但可以肯定的是，很难再有过去20年的房地产产业的辉煌发展的黄金红利了，具体为什么呢？

下篇文章，小文再用其他角度给大家分析一下。大家可以用另外一个维度进行参考和思考。

希望这分析对大家的有帮助。

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