聊聊京房

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提问：

工作半年多，最近户口刚下来，女朋友户口也很快就下来了，所以开始考虑买房的事情。

我目前在广安门附近上班，女朋友单位在昌平未来科学城，和女朋友商量下准备两家一块出资买房，双方家里条件都一般，首付东借西凑能凑个250万左右，主要考虑的地区是北苑路北 和 望京地区。但目前对于买房有几个疑问:

1.是否需要考虑学区房，朝阳区的学区房是否有意义？未来如果置换到西城的话，单位可能可以安排些还不错的学校，但不确定。

2.如果考虑学区房的话，北苑路北和望京的优缺点在哪里，有何推荐？

3.如果纯粹考虑居住条件的话，又该如何选择呢？

4.是否有其他地区或者小区推荐？

回答：

01

虽然你们还没有结婚，但是既然打算扎根北京，结婚生孩子那还不就是几年的事情，一旦有了小孩，就要开始考虑孩子的上学的地方，而北京这个地方，想要孩子顺顺利利的上一个好学校，那是一件难度系数很高的事情，而且随着时间的推移，这件事的难度系数还在不断地加大。

上面我们可以看出很多有意思的东西，它统计了出生于2002年的这一茬孩子的上学之路。从小升初的淘汰率上来看，西城是最稳的，淘汰率只有1.7%。

比较惨烈的就是丰台了，小升初淘汰率高达44.3%，将近一半的孩子都没能上小学，这些孩子在小升初的时候很大一部分会离开北京。

在中考淘汰率上来看，最低的仍然是西城，只有8.2%。最高的是朝阳，达到了42.7%。同时值得注意到的是，丰台的中考淘汰率也高达41.1%，只比朝阳的淘汰率低一点点。

如果把教育水平看做海拔高度，海淀就像是喜马拉雅山脉，顶端最高，有人民大学附属中学这种中学里面珠穆朗玛峰一样的存在；也有山后那几个教育质量一般的中学，就像喜马拉雅南麓的热带雨林一样，山顶山脚落差极大。

西城就是青藏高原，整体高，无短板。东城是云贵高原，高度不如青藏高原，但是整体基数在那摆着，也没有明显的短板。朝阳就像是东南丘陵，整体海拔又比云贵低了一个档次，但也有小高峰，像五岭、黄山、庐山也有一千多米的海拔。

丰台就像山东半岛，只有一个十二中，泰山一览众山小，其余平平无奇。剩下的其他区就是华北平原了，和东西海朝丰没有什么可比性了，乏善可陈。

而且现在真正的入学高峰还远没有到来，2032年左右才真正是洪峰过境，要想你们的娃以后轻松一点，必须早做打算。

02

要是考虑学区的话，北苑路和望京的学校其实也都是半斤八两。朝阳的本身实力不及海淀，但鸡娃程度一点不落后，而且人多学校少，竞争极其激烈。朝阳数得上的也就那几个学校，朝阳的朝阳外国语学校，八十中这种还不错的中学。人大附朝阳学校也还好吧，要注意的是还有一个人大附朝阳分校，这个学校是一所民办学校。平心而论，在我国，论教育还是公办教育最强，最优先的配给、最能打的老师、最前沿的教育理念一定都在公立学校。

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如果不考虑学区的话，姑且算你是首房首贷。那么按照贷款65%上限贷款，五环内买房最多贷303万，五环外243万。这样算的话，首付预算250万，那么就是五环内挑530万左右的房子，五环外就看一下468万左右的房子。

再来看看你挑的这两个片区，北苑路北和望京，这两个地方恰好是一个在五环以内一个在五环外面，那么好了，现在问题就很明晰了，这两个地方按照各自的价位筛选就好了啊。但是打开绿中介一看，这两个地方挂牌3000多套房子，这怎么挑？

不着急我们先来看一看这两个地方过去一年的涨跌情况怎么样？

一眼望去大都是望京，望京的成长性和投资价值是要高于北苑的，望京的互联网产业已经小有规模，是北京仅次于海淀的存在，阿里巴巴以后的总部还要搬到望京，对这一片的促进作用毋庸置疑，至于北苑路北？天通苑的大名闻名遐迩，以后的17号线能很大程度上分担超负荷的5号线客流，北七家也有地铁站，以后你对象上班也方便。

如果你买在北苑的话，按照表格上来看是北苑村，北苑村目前挂牌一套310万的50平两居室，紧邻朝外学校北苑分校，润泽也不要考虑了，超预算了，综合来讲你可以看看北京青年城，过去一年涨幅不错挂牌一套472万的房子，虽然户型有点奇怪，好在是南北通透。

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我是推荐你买望京的，毕竟是五环里，发展潜力还是不错的，至于学区这个事，在朝阳的话就自求多福吧，单位如果能给安排西城的学区的话，一定不要犹豫，单从学校来说，西城要比朝阳好太多了。

你对象在北七家上班那就围绕着北苑、望京来买，她上班就方便的多。你在广安门上班，建议买哪里的话，如果问我的话，那当然是买丽泽啊，我是坚定的丽泽看多者，如果感兴趣可以看我以前写的丽泽，当然西城学区房机会一定要去西城啊。

今天又说了好多话，总之呢，就是凡事预则立不预则废，多算多赢，少算少赢，你看着办。

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