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提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。 凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。 甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。 但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

提问：房姐好，很荣幸首次向你提问: 手头远洋一方90平米小三居，价值500，有贷款卖掉后可净剩380，手头子弹100，共计480。拟卖掉这套，置换120平米3室2厅2卫。目标:常营、朝青，可以考虑哪些小区，多少价位的标？除了常营和朝青，还可以考虑哪些片区？感谢

回答：二贷能上800的标的，全款抵押能上1000的标的 常营上800的标的，性价比不高，建议朝青年为主 可以淘 国美第一城和珠江罗马嘉园

提问：房姐您好，我在广州看中一套房，因为我的社保还要半年才满五年，但是房子我太喜欢了我又怕被别人看中，我现在不知道怎么办！

回答：任何一个城市如果要赶场上车，无法破限购的话，结婚是最快的办法。 广州楼市还有时间。 只要首付足够多，总能找到笋盘； 首付不够，菜摆面前也下不了手。

提问：想买1500万上下的三居四居，请问朝阳公园附近棕榈泉观湖泛海公园1872公园大道和三元桥的凤凰城怎么比较?其他还有中高档的盘推荐吗?不要学区。

回答：棕榈泉>观湖>泛海>公园1872 凤凰城品质高，配套优，交通断头路是最大缺点。 公园大道偏溢价盘，性价比不高

提问：房价好，几个问题请求指点。 1 二套投资，预算全下来控制600以内，持有时间大概三年（因为孩子2024年上学，要卖掉抽出资金买个学区），本人在芍药居上班，不自住纯投资的角度，请问千鹤家园，惠新里小区，南湖东园一区哪个更合适？惠新西街或望京有其他合适小区吗？单价分别多少合适？目前在望花路西里持有自住房一套。 2，如果回头考虑朝阳区的学区三居室，自住兼顾投资或者保值性质，看您曾推荐过紫薇天悦，但是听说紫薇是回迁楼，质量一般，目前看单价也不低（好户型7.8w）请问您推荐理由是什么。 3 对于同户型装修很好的房子，装修加分值多少钱？ 谢谢房姐，在线等回复

回答：千鹤家园 6以内，南湖东园一区 5.5以内 都可看 学区基本都是溢价，均不属于品质盘，所以一直建议投住分离，在朝阳学区当前可选择范围并不大，还想投资就把学区当学票，勾得上门槛即可 装修不值钱。找笋盘都会找装修差的，进行砍价。

提问：请问房姐，老公之前用过公积金贷款，但我们名下没房，我的公积金没用过，请问我们现在买房还能算首套吗？如果不能，有没有操作办法可以实现首套呢？谢谢！

回答：有过按揭贷款记录就算二套，拉个征信报告最精准。 处女贷已用，直接全款抵押入手二套，相当于首付3成。 或者老人投靠落户，做接力贷。

提问：房姐你好，我在北京有一套拆迁下来的房子，福盈家园的70平米，房产证刚下来，前些日子有中介买卖房子的中介人员打电话说我的房子到手价可以是380万，因为这套房算是全款房也没花钱，想利用金融杠杆去投资一套升值潜力更大的商品房，因为这个房子性质是两限房。我是北京户口，爱人不是，是武汉的，她名下武汉有处房产，我在北京卖掉这个拆迁分的两限房再买房算首贷吗？您有更好的建议如何利用金融杠杆让这套房的价值最大化？北京现在投资标的理想的盘都有哪些？谢谢老师

回答：是否首套要去房管局查 你媳妇这套房有没有体现在你的房查结果上 一般来说只要是房子有证且备案了，就算名下有房。不能算首套抵押 如果不是刚需，可以出售掉，投资要看你的首付有多少，如果300+可以集中在望京和双井

提问：北漂一族，准备首套买房，在生命科学园上班。在两个楼盘里选择，华润万橡悦府挨着地铁朱辛庄地铁，南北向89平均价5万，还有一个在北七家金辰府，金隅和北辰两家，东西89平向均价4万，南北向89平均价4.6万，目前附近没有地铁。销售说17号线支线在附近600米，网上查不到太多关于17号支线的消息，只有在建17号线的地铁站，能否确认下是否属实，合适通车？这两个楼盘哪个有投资价值？谢谢！

回答：这两个区域性投资保值的话会跑输大盘 北七家这个位置比tty差，价格直逼tty，不建议考虑 只是自住的话华润万橡悦府也可

提问：房姐好！请问乐城国际、金地国际花园、星河湾、天鹅弯，哪个小区更保值？单价大概分别多少钱入手比较合适？类似品质的小区还有推荐吗？谢谢！

回答：星河湾>

天鹅弯

>乐城国际>金地国际花园 另外星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。 天鹅湾分为南北区，北区品质上比星河湾略好点 富力城D区、东湖湾 也可以看

提问：房姐好~ 今典花园有一套两居自住，户型朝向不太好，市值约700。手头600，考虑再买套户型朝向好些的改善+保值，五环内或五环边近地铁，1000内，二居或小三居，北边或东北边。 可LH获得SFSD资格，但北京是否要求一年后啊才行啊。如二套走抵押，因体制内等一些原因，会可能比较困难。建议如何操作？ 看过新北苑福熙大道等四害，房子感觉不错，但听说北苑溢价比较高，适合入手吗，哪个好些？望京不太熟，初步了解了下橄榄城、季景等。是否有推荐？ 谢谢~

回答：可以做jyd，包装为实际控制人 福熙大道有学区溢价，建议 望京 宝星园三期、大西洋新城、慧谷阳光，能接受溢价橄榄城也可以考虑

提问：谢谢房姐的高效回复。看您比较推荐朝青GM，当年开盘比周边低1000，现在至少低1万上，一直是这片低价盘，但这次疫情，物业做的还比较到位，天天小区消毒防护抓得紧，您能具体再评价一下这个GM盘吗？后期有增值保值空间吗？我现在犹豫是否卖出，还部分消费贷，如果不卖是否可以做抵押操作更好呢？房子一直在出租。谢谢

回答：国美内部差异大，小区从4万到7万都有。 这种类型的小区，需要有好的选筹能力，能够挑出尖货，所以单看均价是不行的。需要盘活资金就抵押

提问：您好，我是非京籍，现在海淀甘家口这边工作，满五年社保了，税后工资到手8千，年终10万左右，现在是租房，如果想现在首套的话，总价220内，您建议在哪里买合适？一个人住保值或者投资，是现在买好还是以后买好？最近小户型看了的小区有玺萌鹏苑，玺萌丽苑那片，设计师广场那片，远处也看了看五里店卢沟桥长阳良乡……近处不知道未来是否保值，远处自住和保值都差些……

回答：你看的几个中 玺萌丽苑可以考虑 另外推荐看下 枣园和黄村板块 例如 枣园小区、滨河西里，或者 常营的金隅丽景园

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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